물려받은 아파트, 시가는 어떻게 정할까? – 실거래가로 똑똑하게 증여세 신고하기

부모님에게 아파트를 증여받았을 때, 가장 고민되는 부분 중 하나가 바로 ‘시가 산정’입니다.

똑같은 아파트라도 얼마를 시가로 보느냐에 따라 증여세가 수백만 원씩 차이 나기 때문이죠.

이번 글에서는 국세청의 공식 기준과 함께 누구나 쉽게 이해할 수 있도록, 실제 사례를 통해 **‘증여아파트 시가 산정 방법’**을 정리해보겠습니다.

증여세 신고, 시가는 어떻게 매기나요?

국세청은 “증여일 현재의 시가”를 기준으로 증여세를 계산하라고 명확히 규정하고 있습니다.

그런데 시가란 게 생각보다 모호할 수 있어, 아래처럼 단계별 기준이 정해져 있습니다.

가장 우선: 실제 매매사례가 있으면 그 가격을 시가로 간주
매매사례가 없다면: 감정평가 금액
감정평가도 없다면: 기준시가
공동주택인 경우에는 아래 요건을 갖춘 매매사례가액을 시가로 인정

아파트 시가 산정의 핵심 기준

같은 단지 내
주거전용면적 5% 이내
공동주택가격(정부고시가)도 5% 이내
증여일 기준으로 가장 가까운 날짜의 거래가액 우선 적용
사례가 2건 이상이면 평균도 가능

✅ 실전 예시 1 – A씨의 사례

A씨는 3월 10일, 84㎡ 아파트를 증여받았습니다.
같은 단지에서 3월 12일엔 7억, 4월 10일엔 7억 2천만 원에 거래된 기록이 있죠.
두 거래 모두 정부고시 공동주택가격은 동일(5억 원)이었습니다.

→ 결론: 시가는 ‘증여일과 가장 가까운’ 3월 12일의 7억 원으로 보고 신고하면 됩니다.

✅ 실전 예시 2 – B씨의 사례

B씨는 4월 10일 같은 면적의 아파트를 증여받았습니다.
같은 단지의 거래사례는 3월 25일(7억 원, 고시가 4.8억)과 4월 30일(7.2억, 고시가 5.1억).
B씨 아파트의 고시가는 5억.

→ 결론: 고시가 차이가 더 적은 4월 30일의 7.2억을 시가로 적용해야 합니다.

실전 꿀팁 3가지

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 거래사례 쉽게 조회 가능
고시가격은 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 확인 가능
2건 이상의 사례가 있을 때는, 증여일에 가까운 거래 + 고시가 차이가 적은 사례를 골라야 유리함

한 방에정리

증여받은 아파트의 시가는 ‘실거래 사례’로 판단하며, 단지 내 유사매물 중 조건에 가장 부합하는 거래가액을 기준으로 한다.

시가 산정은 증여세 신고의 첫 단추입니다. 잘못 신고하면 가산세나 추징을 받을 수 있으니 꼼꼼하게 따져보고 신고하세요. 필요하다면 감정평가를 받는 것도 하나의 방법입니다. 혹시 실제 계산이 어려우시다면 세무전문가의 도움을 받는 것도 추천드립니다.

실제 계산 예시 2건. 증여세 계산 흐름을 이해할 수 있도록 표와 함께 설명드릴게요.

[사례 1] A씨 – 아파트 시가 7억 원 기준 증여세 계산

항목내용

증여자	부모
수증자	자녀 (A씨)
증여재산 시가	700,000,000원 (7억)
공제 항목	- 자녀 증여공제: 50,000,000원
과세표준	650,000,000원 (7억 - 5천만)
증여세율 (30%)	누진공제 1,000만 원 적용
증여세 계산	1. 6.5억 × 30% = 1.95억 2. - 누진공제 1,000만 원 → 최종 세액: 185,000,000원

[사례 2] B씨 – 아파트 시가 7억 2천만 원 기준 증여세 계산